Aktualne ceny mieszkań w Łomży

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Łomży płacono w ostatnich 24 miesiącach przeciętnie 4 663 zł. To spadek o -4,4%, czyli -217 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc kwoty faktycznie zapisane w wykazie transakcji.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 4 663 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -4,4% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-217 zł na metrze)
• 4 503-4 804 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 448 250 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 96 m²
• +52% - o tyle podrożał metr od 2020 r. (średnio +7,2% rocznie)

Mediana wskazuje środkową wartość w szeregu cen, dlatego lepiej niż pojedyncze rekordowe sprzedaże opisuje bieżący poziom rynku. Przedział od 4 503 zł/m² do 4 804 zł/m² pokazuje, że ceny transakcyjne skupiały się blisko tej wartości, choć ostateczna cena zawsze zależy także od standardu, lokalizacji i stanu prawnego konkretnego lokalu.

Rynek pierwotny i wtórny

W danych dla Łomży mediana rynku wtórnego wyniosła 5 323 zł/m², a więc była wyższa od mediany dla całego zestawienia mieszkań. Taka różnica nie przesądza sama w sobie o przewadze cenowej konkretnego segmentu. Na lokalnym rynku na wynik mogą wpływać cechy lokali pojawiających się w aktach, w tym ich powierzchnia, standard wykończenia oraz położenie.

Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego ma przede wszystkim znaczenie dla budżetu kupującego. Cena od dewelopera zawiera VAT, natomiast przy zakupie na rynku wtórnym zwykle dochodzi podatek PCC. Z perspektywy nabywcy warto więc zestawiać nie tylko cenę metra, lecz także pełny koszt wejścia w transakcję.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

W grupie największych mieszkań mediana 4 666 zł/m² pozostaje bardzo blisko wyniku dla całego rynku. Zależność między metrażem a ceną metra nie jest jednak automatyczna. W wielu miastach mniejsze lokale osiągają wyższe stawki jednostkowe, ponieważ wymagają niższego całkowitego budżetu zakupu, lecz w Łomży dostępne dane nie pozwalają na publikację porównania dla pozostałych przedziałów powierzchni.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 118 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 048 m². Rynek gruntów rządzi się innymi mechanizmami niż rynek mieszkań: kluczowe znaczenie mają przeznaczenie działki, uzbrojenie, dostęp do drogi oraz możliwości zabudowy wynikające z dokumentów planistycznych.

Dla kupującego sama cena metra gruntu nie powinna być jedynym kryterium. Parcela o większej powierzchni może mieć niższą stawkę jednostkową, ale wymagać wyższego całkowitego nakładu. Z kolei działka lepiej przygotowana pod inwestycję może kosztować więcej za metr, ograniczając część późniejszych wydatków i czasu potrzebnego na przygotowanie budowy.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 448 250 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 8 965 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 3 152 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

W praktyce oznacza to, że planowany budżet powinien obejmować zarówno cenę zapisaną w akcie, jak i koszty formalne. Przy porównywaniu ofert pomocne jest przeliczenie pełnego wydatku, a nie ograniczanie analizy do samej ceny mieszkania.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Od 2020 r. metr kwadratowy w Łomży podrożał z 3 067 zł do 4 663 zł, czyli łącznie o +52% - średnio +7,2% rocznie.

Historia cen od 2019 roku pokazuje, że obecne obniżenie wobec 2025 r. nastąpiło po okresie wyraźnego wzrostu. Pytanie, o ile wzrosły ceny, wymaga więc spojrzenia na dłuższy horyzont: od 2020 r. wzrost wyniósł +52%, mimo bieżącej zmiany o -4,4% wobec średniej z 2025 r.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa podlaskiego objętych naszym monitoringiem to 9 485 zł/m² - w Łomży jest więc o 4 822 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 33 km dalej Ostrołęce metr był o 2 120 zł droższy.

Różnice między miastami wynikają z lokalnej struktury podaży i popytu, a także z dostępności pracy, usług oraz nowych inwestycji mieszkaniowych. Nie oznaczają jednak, że lokale o podobnym standardzie są bezpośrednio porównywalne. Zestawienie jest użyteczne jako punkt odniesienia dla poziomu cen transakcyjnych w regionie.

Komentarz analityczny

Bieżąca zmiana w Łomży ma charakter korekty wobec średniej z 2025 r.: mediana 4 663 zł/m² jest niższa o -217 zł/m², czyli -4,4%, od poziomu 4 880 zł/m². Na tle własnej historii miasta ten ruch nie przekreśla wcześniejszego trendu. Od 2020 r. cena metra wzrosła z 3 067 zł do 4 663 zł, co oznacza łączny wzrost o +52% i średnie tempo +7,2% rocznie.

Lokalna dynamika różni się od obrazu największych miast. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach na rynku pierwotnym opisywano stabilizację, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Istotna pozostaje także podaż. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a na 7 największych rynkach wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań. W II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza podaż może ograniczać wybór kupujących, ale jej wpływ na Łomżę zależy od lokalnej oferty i faktycznego popytu.

Co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli liczba dostępnych mieszkań będzie się zmniejszać przy stabilnym popycie, presja na ceny może wzrosnąć. Jeżeli natomiast kupujący zachowają większą ostrożność, a oferta pozostanie szeroka, rynek może utrzymać bieżącą stabilizację lub dalszą korektę. Odpowiedź na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, przyniosą kolejne dane transakcyjne.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Łomży?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosi 4 663 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 503 zł/m² a 4 804 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Łomży rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o -4,4%, czyli o -217 zł/m². Od 2020 r. metr podrożał jednak łącznie o +52%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Dane nie pozwalają na wskazanie najdroższej i najtańszej części Łomży. Mediana dla całego miasta wynosi 4 663 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Mediana rynku wtórnego wyniosła 5 323 zł/m². Dostępne dane nie pozwalają na publikację rzetelnego porównania z rynkiem pierwotnym.

Ile kosztuje działka w Łomży?

Mediana ceny działek wynosi 118 zł/m², a typowa parcela miała 1 048 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 6 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 24 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Stan danych: 2025-12-15; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.