Czy w Łomży opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem?

Rosnące ceny mieszkań w największych polskich miastach sprawiają, że inwestorzy zaczynają szukać alternatyw i coraz częściej decydują się zakupić mieszkanie na wynajem w mniejszych miejscowościach. Czy taka praktyka może być opłacalna? Sprawdzamy, czy zysk może przynieść kupno lokalu w Łomży.

Specyfika miejscowości

Łomża to stosunkowo niewielkie miasto w województwie podlaskim mieszka tu niemal 63 tysiące mieszkańców. Większość z nich zatrudniona jest w budownictwie i przemyśle, porównywalna liczba pracuje w usługach. Miasto ma dodatni przyrost naturalny, jednak ujemne saldo migracji sprawia, że GUS prognozuje raczej spadek liczby mieszkańców w kolejnych latach.

Lokalizacja miasta jest doprawdy malownicza położone nad rzeką Narew, w bezpośredniej bliskości Łomżyńskiego Parku Krajobrazowego stanowi fragment Zielonych Płuc Polski, czyli unikatowego obszaru stawiającego na pierwszym miejscu ekorozwój regionu. Łatwiej odetchnąć tu świeżym powietrzem niż w innych rejonach kraju.

Łomża nie jest dużym ośrodkiem akademickim, znajdziemy tu 6 uczelni wyższych (w tym 3 niepubliczne). Liczba studentów nie jest tu więc znacząca, spora część osób decyduje się na studia w większych miastach, m.in. w oddalonym o 80 km. Białymstoku.

Sytuacja mieszkaniowa w Łomży

Nowych mieszkań oddaje się w Łomży mniej niż w innych miastach porównywalnej wielkości w ubiegłym roku oddano tu do użytku 227 lokali. Dane te pozwalają przypuszczać, że lokalny rynek mieszkaniowy pozostaje wciąż nienasycony. Podobnie jak w całym kraju, także i w Łomży ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w przeciągu ostatnich dwóch lat. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania jeszcze dwa lata temu nie przekraczała w Łomży 4000 zł/mkw. Dziś lokale z rynku wtórnego są o ponad tysiąc złotych droższe za każdy metr. Nowe mieszkania w Łomży to natomiast wydatek rzędu 5 000 zł- 7 000 zł za mkw. Znalezienie mieszkania w cenie do 4 000 zł za mkw. jest możliwe, ale zwykle tylko w przypadku największych lokali, stąd ich cena transakcyjna będzie niemała.

Z uwagi na fakt, że Łomża nie jest wiodącym ośrodkiem biznesowym czy też turystycznym, biorąc pod uwagę inwestowanie na lokalnym rynku należy skupić się raczej na wynajmie długoterminowym. Wynajmując nowe mieszkania w Łomży należy przygotować się na czynsz w wysokości około 1200-1500 zł za dwu i trzypokojowe lokale. Wynajem kawalerki to koszt poniżej 1 000 zł takich ofert jest na lokalnym rynku najmniej. Z uwagi na niewielką liczbę studentów kupno jednopokojowego mieszkania przeznaczonego na wynajem w Łomży niesie ryzyko niskiego obłożenia, a co za tym idzie strat związanych z pustostanem. Problematyczny może być też sam zakup kawalerki w odpowiednio niskiej cenie, bowiem mieszkań o małym metrażu jest na lokalnym rynku niewiele. Bez większego trudu uda nam się jednak kupić dwupokojowe mieszkanie w cenie poniżej 250 000 zł. Przy założeniu, że remont niewielkiego mieszkania wyniesie ok. 50 000 zł, a nieruchomość uda nam się wynająć po najniższej rynkowej stawce tj. 1 200 zł miesięcznie, nasz zwrot w skali roku wyniesie 4,5% przed podatkiem. Wynajem po wyższej stawce (1 500 zł/msc) da nam zwrot w wysokości 5,7% w skali roku. Wskaźnik ten jest o wiele wyższy niż w przypadku aktualnie oferowanych lokat bankowych.

Z uwagi na stosunkowo niskie ceny nieruchomości w Łomży, inwestowanie na lokalnym rynku na pewno jest opcją wartą rozważenia, zwłaszcza, jeśli mieszkamy blisko i dojazd w celu obsługi najmu nie będzie nastręczał nam kłopotów. Najem długoterminowy w mniejszych miejscowościach wiąże się z większym ryzykiem pustostanu, warto więc wybrać mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji. W Łomży ze względu na małą liczbę studentów można skupić się na potrzebach młodych małżeństw będą to najemcy długoterminowi, mniej chętni do częstych przeprowadzek. Odpowiednie dopasowanie oferty do potrzeb potencjalnego najemcy będzie kluczem do sukcesu.