Rosnące ceny mieszkań w największych polskich miastach sprawiają, że inwestorzy zaczynają szukać alternatyw i coraz częściej decydują się zakupić mieszkanie na wynajem w mniejszych miejscowościach. Czy taka praktyka może być opłacalna? Sprawdzamy, czy zysk może przynieść kupno lokalu w Łomży.
Specyfika miejscowości
Łomża to stosunkowo niewielkie miasto w województwie podlaskim – mieszka tu niemal 63 tysiące mieszkańców. Większość z nich zatrudniona jest w budownictwie i przemyśle, porównywalna liczba pracuje w usługach. Miasto ma dodatni przyrost naturalny, jednak ujemne saldo migracji sprawia, że GUS prognozuje raczej spadek liczby mieszkańców w kolejnych latach.
Lokalizacja miasta jest doprawdy malownicza – położone nad rzeką Narew, w bezpośredniej bliskości Łomżyńskiego Parku Krajobrazowego stanowi fragment Zielonych Płuc Polski, czyli unikatowego obszaru stawiającego na pierwszym miejscu ekorozwój regionu. Łatwiej odetchnąć tu świeżym powietrzem niż w innych rejonach kraju.
Łomża nie jest dużym ośrodkiem akademickim, znajdziemy tu 6 uczelni wyższych (w tym 3 niepubliczne). Liczba studentów nie jest tu więc znacząca, spora część osób decyduje się na studia w większych miastach, m.in. w oddalonym o 80 km. Białymstoku.
Sytuacja mieszkaniowa w Łomży
Nowych mieszkań oddaje się w Łomży mniej niż w innych miastach porównywalnej wielkości – w ubiegłym roku oddano tu do użytku 227 lokali. Dane te pozwalają przypuszczać, że lokalny rynek mieszkaniowy pozostaje wciąż nienasycony. Podobnie jak w całym kraju, także i w Łomży ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w przeciągu ostatnich dwóch lat. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania jeszcze dwa lata temu nie przekraczała w Łomży 4000 zł/mkw. Dziś lokale z rynku wtórnego są o ponad tysiąc złotych droższe za każdy metr. Nowe mieszkania w Łomży to natomiast wydatek rzędu 5 000 zł- 7 000 zł za mkw. Znalezienie mieszkania w cenie do 4 000 zł za mkw. jest możliwe, ale zwykle tylko w przypadku największych lokali, stąd ich cena transakcyjna będzie niemała.
Rynek najmu
Z uwagi na fakt, że Łomża nie jest wiodącym ośrodkiem biznesowym czy też turystycznym, biorąc pod uwagę inwestowanie na lokalnym rynku należy skupić się raczej na wynajmie długoterminowym. Wynajmując nowe mieszkania w Łomży należy przygotować się na czynsz w wysokości około 1200-1500 zł za dwu i trzypokojowe lokale. Wynajem kawalerki to koszt poniżej 1 000 zł – takich ofert jest na lokalnym rynku najmniej. Z uwagi na niewielką liczbę studentów kupno jednopokojowego mieszkania przeznaczonego na wynajem w Łomży niesie ryzyko niskiego obłożenia, a co za tym idzie strat związanych z pustostanem. Problematyczny może być też sam zakup kawalerki w odpowiednio niskiej cenie, bowiem mieszkań o małym metrażu jest na lokalnym rynku niewiele. Bez większego trudu uda nam się jednak kupić dwupokojowe mieszkanie w cenie poniżej 250 000 zł. Przy założeniu, że remont niewielkiego mieszkania wyniesie ok. 50 000 zł, a nieruchomość uda nam się wynająć po najniższej rynkowej stawce tj. 1 200 zł miesięcznie, nasz zwrot w skali roku wyniesie 4,5% przed podatkiem. Wynajem po wyższej stawce (1 500 zł/msc) da nam zwrot w wysokości 5,7% w skali roku. Wskaźnik ten jest o wiele wyższy niż w przypadku aktualnie oferowanych lokat bankowych.
Z uwagi na stosunkowo niskie ceny nieruchomości w Łomży, inwestowanie na lokalnym rynku na pewno jest opcją wartą rozważenia, zwłaszcza, jeśli mieszkamy blisko i dojazd w celu obsługi najmu nie będzie nastręczał nam kłopotów. Najem długoterminowy w mniejszych miejscowościach wiąże się z większym ryzykiem pustostanu, warto więc wybrać mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji. W Łomży ze względu na małą liczbę studentów można skupić się na potrzebach młodych małżeństw – będą to najemcy długoterminowi, mniej chętni do częstych przeprowadzek. Odpowiednie dopasowanie oferty do potrzeb potencjalnego najemcy będzie kluczem do sukcesu.
